domingo, 13 de septiembre de 2009

¿Ha reventado la burbuja inmobiliaria?


Últimamente son muchos los medios de comunicación y entidades oficiales que insisten en decir que la burbuja inmobiliaria ha explotado. Palabras que no son contrarrestadas ni por inmobiliarias, ni constructores, ni bancos… ni intermediarios. Sólo los ciudadanos dudan de este hecho, sobre todo cuando tienen que enfrentarse a la adquisición de una vivienda. Los precios apenas han bajado entre un 10 y un 15% en el mercado… ¿Es ese el tan cacareado reventón de la citada burbuja?

Hace un año, cuando la crisis aun no nos había enseñado su letal directo de derechas, las calles estaban llenas de carteles de “se vende”. En estos momentos, cuando más de una familia se debe estar viendo obligada a vender su vivienda habitual para sobrevivir, los carteles escasean ¿Por qué?

Si hemos sido testigos, durante más de ocho años, de un complot de bancos, constructoras, inmobiliarias e intermediarios (y algún que otro funcionario corrupto), para crear y mantener una burbuja inmobiliaria que les reportaba pingües beneficios, no sería posible que ahora se estén aliando para que el inminente reventón (yo no creo que haya estallado todavía) no les genere demasiadas perdidas.

En mi buzón aparecen frecuentemente papeles dónde “un particular” está interesado por un piso en la zona. Cuando lo contactas todo son pegas y termina haciéndote una oferta que no alcanza ni el 40% del valor en el mercado actual, después intenta regatear y puede llegar a subir hasta el 60%. Hay se queda, lo que da a entender que el precio real de los pisos es un 40% más bajo que el del mercado actual… Pero esa no es razón para que las ofertas hayan desaparecido de las fachadas, sobre todo cuando los intermediarios siguen marchando casa por casa haciendo esas mismas ofertas ¿Entonces cuál es la razón?

Debo reconocer que algo se me escapa, pero no tengo ninguna duda de que existe alguna clase de fuerza, algún comprador avispado, que se ha hecho con ese material sobrante del mercado y que está logrando que el precio nominal de la vivienda se mantenga artificialmente alto. Incluso en edificios de nueva construcción no se llega a ver aquel antaño habitual “venta de pisos”. Recién acabados muestran sus cristales impolutos, sin manchas de pintura, y sólo en un par de balcones aparece un teléfono móvil o el símbolo de una inmobiliaria, sólo los locales restan eternamente en venta… ¿Qué está pasando?

Pase lo que pase, este es un gran paso a tras. Poner diques ante una riada sin dejar escapar algo de agua, sólo sirve para obtener una explosión más violenta, pero algo más tarde. Si la burbuja termina de estallar justo cuando estemos apunto de superar la crisis, sólo servirá para terminar con nuestros esfuerzos por superarla. Por oro lado, si tiramos abajo ahora todo el mercado inmobiliario, podremos empezar a reconstruir este sector sobre una base sólida y bien asentada. Es curioso que las mismas personas que quieren imponer medidas liberales, como el abaratamiento del despido, para solventar la crisis, sean los que están poniendo trabas al libre mercado inmobiliario durante la crisis. Como cambia su percepción liberal cuando es su bolsillo el que se resiente, ¿no?

El mercado inmobiliario empezó a dispararse en 1994, justo al terminar el frenazo del anterior tirón inmobiliario, el del 92. Al principio, la crisis post-olímpica, que se alargó hasta la primavera del 96, mantuvo esa subida dentro de unos niveles aceptables, pero la salida de la crisis y el aumento de la inversión extranjera (especialmente la inglesa) dispararon el mercado de las áreas costeras primero y el de las grandes ciudades después. Con la llegada al poder del PP se tomaron erróneas medidas que favorecieron a los beneficiarios del sector y se inicio una escalada brutal de los precios y donde los fenómenos de corrupción no dejaron de producirse.

Aparejado a este boom vinieron otros fenómenos aún menos controlados: la demanda de mano de obra muy barata (en ocasiones tendente a la esclavitud) y la subida de precio de las materias primas y el suelo. Esos tres efectos colaterales son, por si solos, tan dañinos como la propia burbuja, así que los analizaremos por separado.

La mano de obra mayoritaria de la construcción fue la inmigración ilegal. Por lo general la inspección laboral fue muy tolerante o no supo frenar una tendencia producto de la alegría de ese mercado laboral. Un mercado laboral que, a pesar de la inmensa demanda, no debía otorgar ventajas a los trabajadores como las obtenidas en el boom del 92. Entre tanto, la contratación de inmigración de todo tipo generó una espiral de efecto llamada de la que sólo se beneficiaban los constructores. Con la caída de la construcción, esa bolsa de trabajadores foráneos quedaba sin fuente de ingresos y se vertían sobre todo el mercado, con las mismas condiciones, lo que producía una paralización salarial y extendía la bolsa de desempleo. Si en su momento se hubiese vigilado a este sector, también en este ámbito, la crisis actual hoy sería más leve.

El boom de la construcción solicitó, cada vez, más y más materiales de construcción, haciendo subir sus precios tan sólo por la ley de la oferta y la demanda. Pero además, no había materiales para todo lo que se construía por lo que al principio se empezó por importar algunos de ellos, sin embargo, pronto la industria aumentó su producción. Puede parecer que si se aumentó la producción también se puede reducir ahora, pero no es tan sencillo. Antes del boom sólo las fábricas de ladrillos más rentables tenían cabida en el mercado, con el boom se abrieron factorías de materiales cuyos costes de fabricación eran mayores sin aportar un plus de calidad. Incluso aparecieron factorías de productos de menor calidad. Así mismo, las factorías ya existentes, rebajaron, muchas veces sus controles de calidad para crear más producción y sobreexplotaron yacimientos de materias primas con un encarecimiento suplementario. Volver ahora a las calidades normales y precios originales no será sencillo.

Finalmente, igual que el que compró una vivienda en pleno boom no se resigna a vender más barato, el dueño de suelo edificable tampoco aceptará menos dinero por su posesión. Si tenemos en cuenta que, por lo general, los dueños de suelo no acostumbran a tener problemas económicos dado que sus ingresos no dependen de ese suelo, será muy difícil que el precio del suelo vuelva a bajar.

Con todas estas premisas, el valor de la vivienda que subió de un 500% a un 600% desde 1994 a 2007, ha bajado ahora de un 10 a un 15%, pero debe bajar aún de un 60 a un 70%, para que se pueda aceptar como reventada la burbuja inmobiliaria. Una vivienda que en 1994 costaba 10.000.000 de pesetas, unos 60.000€ hay, con la bajada actual, cuesta de 260.000€ a 320.000€, cuando su precio debería descender a unos 130.000€.

No, la burbuja inmobiliaria no ha reventado ¿Por qué, entonces, las administraciones se empeñan en decir que sí?

Sólo hace falta ver como protegen las ventas de pisos… incluso sus imágenes. Alguien duda de dónde ha salido esta…

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